伴隨著(zhù)全市場(chǎng)經(jīng)濟活動(dòng)活躍度的不斷提升，公募REITs底層資產(chǎn)業(yè)績(jì)修復也展現出積極變化。最新披露的一季報顯示，除3月新上市的兩只產(chǎn)品外，市場(chǎng)上存量的25只REITs一季度累計實(shí)現營(yíng)業(yè)收入逾20億元，累計凈利潤逾4億元，整體較去年四季度有所回暖。其中，部分項目產(chǎn)品凈利潤增長(cháng)顯著(zhù)，有7只產(chǎn)品單季收入破億元。多家基金管理人也預計，倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區等出租情況有望持續改善，物流等因素的修復也將支撐高速公路REITs業(yè)績(jì)進(jìn)一步修復。

交通基礎設施項目“回血”顯著(zhù)

綜合各板塊一季度表現來(lái)看，中信證券研究團隊分析指出，相較于去年四季度，國內經(jīng)濟活動(dòng)持續修復和貨車(chē)通行費優(yōu)惠政策影響結束，交通基礎設施REITs底層資產(chǎn)的車(chē)流量和通行費均顯著(zhù)回升；生態(tài)環(huán)保REITs中，中航首鋼綠能REIT的業(yè)績(jì)基本平穩，富國首創(chuàng )水務(wù)REIT業(yè)績(jì)表現因水量的季節性下降和成本走高而有所回落；清潔能源REITs中，因發(fā)電收入受季節性因素影響，鵬華深圳能源REIT單季度的營(yíng)業(yè)收入和EBITDA（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤）對應完成度分別僅為20.9%和28.6%；產(chǎn)業(yè)園區REITs中，重要現金流提供方租戶(hù)到期不續約、提前退租等因素導致部分REITs的出租率顯著(zhù)下滑，拖累同期業(yè)績(jì)。但從環(huán)比來(lái)看，大部分REITs的營(yíng)業(yè)收入呈現較去年四季度相比有所修復，主要原因或是租金減免影響的消退；倉儲物流REITs一季度則經(jīng)營(yíng)表現穩健，體現出一定的抗周期能力；較高的出租率也支撐了保障房REITs一季度經(jīng)營(yíng)平穩、現金流穩定，體現出較強的抗周期能力和類(lèi)債屬性。

具體來(lái)看，一季度收入超過(guò)1億元的為鵬華深圳能源REIT、中金安徽交控REIT、平安廣州廣河REIT、國金中國鐵建REIT、浙商滬杭甬REIT、華夏中國交建REIT、中航首鋼綠能REIT，主要受益于經(jīng)濟活動(dòng)逐步復蘇的收費公路、能源發(fā)電相關(guān)資產(chǎn)。其中，相較于去年四季度，浙商滬杭甬REIT、國金中國鐵建REIT、平安廣州廣河REIT、華夏中國交建REIT四只交通基礎設施項目產(chǎn)品收入增幅最為顯著(zhù)。

如平安廣州廣河REIT經(jīng)營(yíng)收入由去年四季度的約1.35億元增至近2億元，同類(lèi)型項目中增幅居前。報告期內，該項目實(shí)現通行費拆分結算收入（含增值稅）19912.83萬(wàn)元，同比增長(cháng)14.17%。平安廣州廣河REIT方面表示，根據交通運輸部數據，今年1-2月全國公路貨運量同比增長(cháng)0.9%，公路客運量同比下降8.0%，人員出行與貨物運輸正逐步恢復。長(cháng)期來(lái)看，高速公路作為重要的交通基礎設施，車(chē)流量和通行費收入隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)和汽車(chē)保有量的增加而逐漸增長(cháng)。在一季度收入支撐下，平安廣州廣河REIT凈利潤也由去年四季度的約0.33億元增至約0.72億元。

整體凈利潤方面，相較于去年四季度，鵬華深圳能源REIT、浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT等增幅明顯，紅土創(chuàng )新深圳安居REIT、華安張江光大REIT、華夏合肥高新REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT則出現不同程度的下滑。

呈現高比例穩定分紅特征

“整體來(lái)看，大部分REITs今年一季度的可供分配金額完成度較高，全年分紅或可期”，中信證券研究團隊進(jìn)一步表示，高速公路在一季度業(yè)績(jì)明顯修復的支撐下，其可供分配金額完成度有所改善；產(chǎn)業(yè)園區板塊的可供分配金額完成度整體偏低，但仍有4只REITs的可供分配完成度在24%-30%區間；倉儲物流板塊和保障房板塊在高且穩定的出租率支撐下，合計7只REITs的可供分配金額完成度超過(guò)25%。

具體來(lái)看，如首次發(fā)布一季報的華夏基金華潤有巢REIT多項運營(yíng)指標超預期，帶來(lái)了可觀(guān)的可供分配金額。季報顯示，該基金旗下底層資產(chǎn)有巢泗涇項目、有巢東部經(jīng)開(kāi)區項目出租率分別達到96.99%、92.43%，均高于招募說(shuō)明書(shū)的預期數值。該基金一季度可供分配金額達到1591.09萬(wàn)元，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預測數據的完成度達133.07%。另一只華夏越秀高速REIT項目在可供分配金額方面也表現出色，一季度該項金額4433.37萬(wàn)元，同比增長(cháng)19.22%。

整體來(lái)看，當前公募REITs呈現出了高比例穩定分紅的特征，納入創(chuàng )新中信證券統計的華夏合肥高新REIT、紅土深圳安居REIT等12只REITs，此前2022年的實(shí)際分配金額占可供分配金額的90%。

多類(lèi)型底層資產(chǎn)基本面有望修復

“伴隨產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以及各項扶持政策的出臺、落地，社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)將有更好活躍度，二、三季度我們預計會(huì )迎來(lái)租賃市場(chǎng)回暖”，中關(guān)村軟件園公司總經(jīng)理姜愛(ài)娜在4月25日舉行的建信中關(guān)村REIT一季度業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上表示。不僅產(chǎn)業(yè)園，包括高速公路、能源、倉儲等多類(lèi)型項目在一季報展望中均表達了對今年市場(chǎng)整體回暖的期待。

此前建信中關(guān)村REIT項目公司一季度出租率僅為68.47%，引來(lái)部分投資者擔憂(yōu)。一季報出爐后的4月21日，該基金在二級市場(chǎng)收盤(pán)價(jià)相較于前一交易日跌幅達5.91%。公司在隨后的風(fēng)險提示公告中介紹，截至4月21日，基礎設施項目公司出租率為71.07%，較2023年第一季度末又提升2.6個(gè)百分點(diǎn)?；鸸芾砣艘惨褏f(xié)同運營(yíng)管理機構，通過(guò)多渠道招商、提供定制化裝修、整合空置面積等措施，持續提高項目出租率。截至4月21日已儲備多家意向客戶(hù)，包括大型國有企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)及軟硬件企業(yè)等，目前均在緊密跟蹤中。

華夏基金基金經(jīng)理于春超表示，隨著(zhù)多重不利因素基本消除，高速公路行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況迅速改善，全國路網(wǎng)交通量呈現出恢復態(tài)勢。探親訪(fǎng)友、商務(wù)出行、外出旅游等需求增長(cháng)勢頭迅猛，客車(chē)流量的增長(cháng)也將更為顯著(zhù)；在對底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)展望中，鵬華基金也表示，隨著(zhù)穩經(jīng)濟政策的深化落實(shí)以及經(jīng)濟結構不斷優(yōu)化，經(jīng)濟基本面穩中向好，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和城鄉居民生活用電增速高于全社會(huì )平均水平，相關(guān)資產(chǎn)項目運營(yíng)也將持續受益。

“GDP增長(cháng)與倉儲物流基礎設施需求密切相關(guān)，宏觀(guān)經(jīng)濟的快速發(fā)展使工業(yè)生產(chǎn)及消費領(lǐng)域對倉儲物流服務(wù)市場(chǎng)的需求旺盛，我國倉儲物流行業(yè)需求持續高速增長(cháng)”，嘉實(shí)基金方面表示，由于目前我國電商份額正在快速擴張、傳統零售行業(yè)集中度持續提升、第三方物流業(yè)務(wù)繁榮發(fā)展以及制造業(yè)向高端化升級，預計未來(lái)國內高標倉需求有望表現堅挺。許多零售商、供貨商以及電商群體積極尋求現代化倉儲物流基礎設施，以應對因訂單激增及運輸受阻而產(chǎn)生的供應鏈挑戰，這也成為高標倉需求增長(cháng)的一大契機。